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產出日期：2026-05-30｜依據目前已提供的收入、支出、持倉、房貸、台灣房產與印尼置產情境整理
可調整收入支出模型
這個區塊用來快速測試薪資、租金、房貸與生活費變化。下方原始報告數字保留，這裡的輸入值會即時計算可結餘與安全墊月數。
模型用途
若賣掉投資房，租金與房貸會同時消失，月現金流差異不大；真正差別是能否把房產集中風險轉成現金與 ETF 本金。
若搬到中南部卻失去 90,000 薪資，整個模型會惡化，所以中南部住宅目前只能當退休基地驗證，不是立即搬遷計畫。
目前資產與負債狀態
| 項目 | 目前狀態 | 判斷 |
|---|---|---|
| 00937B | 30 張 | 保留為小型防守部位，不再加碼。 |
| 台積電 | 10 股 | 可視為台股/AI 核心象徵部位，後續以 ETF 為主。 |
| 00687B | 已清空 | 美債虧損部位已處理，不再列為決策負擔。 |
| 車貸、信貸 | 已全部還清 | 這是重要優勢，不應再用信貸買股破壞現金流。 |
目前最大的風險
不是收入太低，而是房貸占比高、金融資產與安全墊還不足。規劃重點是把房地產集中風險，逐步轉成現金、安全墊與低成本 ETF。
安全墊目標
投資房決策
| 條件 | 影響 | 建議 |
|---|---|---|
| 賣後少租金 33,000/月，少房貸 34,000/月 | 月現金流幾乎打平，還小幅改善約 1,000/月。 | 可評估出售 |
| 淨拿 650 萬以下 | 把穩定租金換成不夠大的退休本金。 | 不急賣 |
| 淨拿 700 萬 | 已能改善安全墊與 55 歲選擇權。 | 可以賣，不急殺 |
| 淨拿 800-900 萬 | 可明顯提高 55 歲達成 1,300 萬以上金融資產機率。 | 建議賣 |
自住房與中南部置產計畫
目前結論
中南部合法住宅計畫可以準備，但不能現在搬。原因很簡單：搬過去若失去 90,000/月薪資，會立刻削弱整體財務結構。
執行門檻
只有在金融資產達 1,300-1,600 萬、或中南部仍有穩定收入來源時，才考慮正式搬遷。自住房若賣掉能賺 400 萬，也應等中南部總成本、合法性、生活便利與施工風險全部確認後再賣。
子項目網站
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投資配置計畫
| 情境 | 每月行動 | 原因 |
|---|---|---|
| 安全墊未滿 70 萬 | 現金 30,000-40,000；006208/0050 5,000-10,000；00885 0。 | 房貸壓力高，先補防守能力。 |
| 安全墊達 70-100 萬 | 006208/0050 20,000-30,000；其餘留現金。 | 恢復長期投入，但不追高。 |
| 投資房淨拿 800-900 萬 | 250 萬現金；500 萬分 24-36 個月買 006208/0050；00885 30-50 萬上限。 | 將房產集中風險轉成金融資產，但避免一次投入。 |
| 台股高檔爆量 | 降低買進速度，保留現金。 | 符合杜金龍高檔風控：不在市場情緒最熱時加槓桿。 |
55 歲目標推估
| 情境 | 55 歲大致結果 | 判斷 |
|---|---|---|
| 不賣房，只靠每月 46,000 累積 | 約 560-740 萬，視報酬率而定。 | 半退休偏緊 |
| 投資房淨拿 700 萬 | 55 歲達 1,300 萬以上機率明顯提高。 | 可達標 |
| 投資房淨拿 900 萬 | 55 歲可能進入 1,700 萬以上等級。 | 強烈改善 |
| 提前搬中南部而失去 90,000 薪資 | 現金流支柱消失，投資本金容易被生活費侵蝕。 | 現在不執行 |
執行時間表
不借信貸，不買高股息，不加碼債券 ETF。每月先存現金，006208/0050 小額定期投入。
投資房只在好價格出售。若可淨拿 800-900 萬，出售並建立 250 萬現金安全墊。
持續驗證中南部合法住宅方案，但除非有穩定收入替代 9 萬薪資，否則不搬遷。
目標是金融資產 1,300-1,600 萬以上、現金安全墊 150-250 萬、房貸壓力可控。
最後決策規則
- 股市再好，也不借錢買股；你的槓桿已經在房貸裡。
- 投資房淨拿 800-900 萬就偏向賣；低於 650 萬不急賣。
- 自住房先不賣；中南部合法住宅是 55 歲後選項，不是現在犧牲薪資的理由。
- 印尼置產若未完成財產分離、真實借款與第一順位抵押，不列入可控資產。
- 核心投資只放在 006208/0050；00885 小比例；00937B 不加碼；高股息不買。
- 任何大決策前，先確認賣屋稅費、貸款清償、仲介費、搬遷成本、工程總價與工作收入變化。